福州房产律师：房地产公司的消极不作为导致其未能及时交房所产生的逾期违约金损失，不能转嫁于第三人
房地产公司逾期交房在实务中属于比较常见的现象，若房地产公司抗辩其逾期交房存在有第三人的因素，是否该逾期交房的违约责任可以让第三人来承担呢？
被告郑兰金系B1区205单元房的业主，其房屋于2013年4月22日办理了交房手续。在装修过程中，被告对205单元的卫生间排水管道进行更改变动，并同时对同一栋楼105单元房（业主系郑欣）楼顶的排水管道进行更改变动。2014年7月，泰禾物业公司派员对案涉105单元房楼顶排水管道进行修复性改造，郑兰金向物业公司员工支付了1000元修复费用，但该改造并未使管道恢复原状。因案涉105单元房屋逾期交房及排水管道被更改而未恢复原状，购房人郑欣于2014年7月24日向福州市仓山区人民法院起诉房地产公司及该案第三人郑兰金，福州市仓山区人民法院于2014年12月30日作出生效民事判决：一、房地产公司应于判决生效之日起三十日内向郑欣交付符合合同约定及原规划设计的，达到建筑物生活给排水设计要求条件的房屋。二、房地产公司应予判决生效之日起三十日内向郑欣偿付逾期交房违约金。房地产公司不服提起上诉，福州中院驳回上诉、维持原判。
现房地产公司向仓山法院起诉请求：1.郑兰金将105单元房恢复原状（即符合105复式单元房水电规划设计图里生活排水要求）；2.郑兰金赔偿房地产公司损失及利息；3.郑兰金赔偿泰禾房地产公司损失及利息（即郑兰金侵权导致房地产公司被另案起诉所产生的诉讼费）。另查明，房地产公司至今未书面通知205单元业主郑兰金协助其对105单元房楼顶排水管道进行修复，以符合生效判决认定的房屋交付条件。
仓山法院一审认为，生效判决已明确将105复式单元房恢复原状的义务分配给泰禾房地产公司，现泰禾房地产公司在本案中又诉请将恢复原状的义务转嫁由郑兰金承担，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但依照法律规定，两人以上共同导致损害结果的，应根据其过错参与度判定具体的责任承担。本案中，郑兰金系在物业公司的协助、配合下对105单元房楼顶的排水管道进行更改变动。但物业公司在郑兰金将装修施工方案提交其处备案后，并未进行有效的监督及提醒，由此可知物业公司对本案讼争的损害结果亦具有一定的过错。一审法院依照各方在导致损害结果发生的原因力、过错程度等因素，酌定郑兰金和物业公司的过错比例为7：3。故一审法院依法判定郑兰金须承担70%比例的逾期违约金。
郑兰金不服一审判决，提出上诉。福州中院经审理后认为，物业公司系房地产公司委托的前期物业公司，其控制并管理105单元房产，且二公司的法定代表人系同一人，该两家公司系关联公司，故物业公司受房地产公司委托对于105单元实施的管理行为，其法律后果应由房地产公司承担。本案中，在房地产公司认可郑兰金对105单元屋顶管道进行更改的情况下，不能认定郑兰金实施的改管行为对于房地产公司构成侵权。并且，在郑欣诉房地产公司一案中，因房地产公司逾期未交房且郑欣所购105单元管道被更改，法院判决房地产公司应当交付符合合同约定以及原规划设计的达到建筑物生活给排水设计要求条件的房产，并支付逾期交房违约金。但房地产公司自其与105单元购房人郑欣发生纠纷，到法院判决生效后，均未书面通知上诉人郑兰金协助其将105单元屋顶管道恢复原状，亦未能举证证明郑兰金拒绝协助其修复管道导致其损失扩大，故房地产公司的消极不作为导致其未能及时交房所产生的逾期违约金损失，依法不能转嫁由其与郑欣商品房买卖合同关系之外的第三人，即郑兰金承担。故原审法院认定郑兰金构成侵权，认定错误，本院予以纠正。故判决撤销福州市仓山区人民法院的民事判决。
福州房产律师蔡思斌评析：
因房地产公司逾期未交房且购房人所购房屋单元管道被更改，法院判决房地产公司应当交付符合合同约定以及原规划设计的房产并支付逾期交房违约金。法院已经认定在房地产公司认可郑兰金对105单元屋顶管道进行更改的情况下，不能认定郑兰金实施的改管行为对于房地产公司构成侵权。所以房地产公司理所应当依照生效判决履行修复义务。但需要注意的是，在修复过程中郑兰金应当积极予以协助配合，若郑兰金拒不协助配合，导致房地产公司未能交付105单元而需持续支付逾期交房违约金的，房地产公司则可就其扩大损失部分另行要求郑兰金承担赔偿责任。
蔡思斌律师
2016年12月30日